Por: Redacción Constructivaonline.com.ar

El regreso del crédito hipotecario empieza a abrir una nueva discusión dentro del mercado inmobiliario argentino: cómo financiar una propiedad cuando todavía está en construcción. Hasta ahora, acceder a un préstamo bancario estuvo principalmente asociado a inmuebles terminados y escriturables, dejando buena parte de la oferta en pozo dependiendo de los planes ofrecidos por las propias desarrolladoras.

CRIBA Real Estate e ICBC buscan cambiar esa lógica mediante una alianza que permitirá comenzar a gestionar el crédito desde la firma del boleto de compraventa. La diferencia implica que el comprador no tendrá que esperar hasta la finalización y escrituración de la unidad para intentar acceder a financiamiento bancario de largo plazo.

El esquema contempla préstamos de hasta el 80% del valor de la propiedad, siempre sujetos a la evaluación crediticia de la entidad, y plazos que podrán extenderse hasta 20 años. La tasa general será del 9,90% + UVA, mientras que los clientes que acrediten sus haberes en ICBC accederán a una tasa preferencial del 6,90% + UVA.

Para quienes busquen comprar una vivienda principal y permanente, el monto máximo previsto asciende a $450 millones. La relación cuota-ingreso tendrá también un límite: el pago mensual no podrá superar el 25% de los ingresos demostrados, aunque el esquema admite sumar ingresos entre cónyuges, convivientes o padre y madre bajo las condiciones establecidas por el banco.

“El acceso al financiamiento es una de las principales variables que motivan la decisión de compra”, explicó Manuel Valdés, director comercial de CRIBA Real Estate. Para la compañía, incorporar crédito bancario permite ampliar el universo de compradores y combinar una ventaja tradicional de adquirir durante la construcción con un horizonte de pago considerablemente más extenso.

La experiencia del programa comenzará en Bóreas Almagro, desarrollo ubicado sobre Avenida Rivadavia y Bulnes, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El proyecto cuenta con 16 pisos y 104 unidades de uno, dos, tres y cuatro ambientes, y funcionará como el primer caso de CRIBA en el que los compradores podrán acceder a esta modalidad desde la etapa de construcción.

La iniciativa había sido anticipada por Santiago Tarasido, CEO y presidente de CRIBA, durante la Expo Real Estate. Allí había señalado la importancia de generar financiamiento para incrementar las ventas, al tiempo que explicó el papel que asume la desarrolladora dentro de la estructura -donde funciona como una suerte de garantía-, mientras que la entidad financiera es quien presta el dinero al comprador final.

La alianza aparece además en un momento particular para el negocio inmobiliario. Mientras el Gobierno intenta reactivar el mercado hipotecario, las desarrolladoras vienen reclamando instrumentos capaces de estimular nuevamente la inversión, entre ellos las hipotecas divisibles y un régimen de incentivos destinado específicamente a la construcción.

Uno de los reclamos históricos está relacionado precisamente con los proyectos en pozo, y si bien hace más de un año se había anticipado la posibilidad de impulsar créditos dirigidos a este segmento, la herramienta finalmente no se concretó. 

Sin embargo, el contexto económico agregó presión a esa discusión. Durante los últimos dos años, el costo de construcción medido en dólares acumuló un incremento superior al 100%, comprimiendo los márgenes de las empresas. Frente a esa ecuación, conseguir alternativas para sostener la demanda resulta estratégico para evitar que todo el esfuerzo financiero recaiga sobre las desarrolladoras.

CRIBA, en tanto, ya utiliza esquemas propios que pueden financiar entre el 70% y el 80% del valor de venta durante la ejecución de las obras. Dependiendo del proyecto, esos planes pueden continuar durante tres o cinco años después de la posesión, una herramienta que amplía las posibilidades de compra pero mantiene buena parte del riesgo financiero dentro de la estructura de la desarrolladora.

La participación de un banco modifica sustancialmente ese horizonte. Frente a planes vinculados a los tiempos de construcción y algunos años posteriores, el nuevo esquema extiende el crédito hasta dos décadas. Para el comprador significa distribuir el esfuerzo económico en un período mucho mayor, y para la desarrolladora, implica sumar una fuente de financiamiento complementaria a sus planes comerciales.

“Hasta ahora, la financiación de una unidad en construcción dependía principalmente de la capacidad del desarrollador”, señaló Valdés. Según el ejecutivo, incorporar préstamos bancarios a 20 años puede acercar este tipo de propiedades a personas que no disponen de todo el capital de contado, particularmente aquellas que están intentando acceder a su primera vivienda.

El procedimiento comenzará con una simulación del préstamo y continuará directamente con un asesor comercial de ICBC. El diferencial estará en el momento en que puede iniciarse la operación: la solicitud podrá gestionarse desde la firma del boleto, sin quedar condicionada a la terminación del edificio y la posterior escritura de la propiedad.

Bóreas Almagro será así el banco de pruebas de una modalidad dirigida tanto a quienes buscan una vivienda como a compradores que consideran los inmuebles en construcción una alternativa de inversión. La elección del proyecto tampoco fue casual: CRIBA e ICBC plantearon comenzar con un producto orientado principalmente al segmento de clase media.

El alcance futuro dependerá de cómo responda el mercado, pero el movimiento introduce una variable relevante en el negocio inmobiliario: acercar el crédito hipotecario al momento inicial de la compra. Si el financiamiento bancario logra convivir con la construcción en pozo, las desarrolladoras podrían ampliar su demanda mientras los compradores acceden a plazos que hasta ahora difícilmente podían ofrecer los esquemas propios.